El Real Decreto-Ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, aprobado por el Gobierno, y que contemplaba la limitación extraordinaria de la actualización anual de renta en contratos de arrendamiento de vivienda y, sobre todo, la más que «famosa» prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, ha sido derogado, al no haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados.
Durante el tiempo que ha estado vigente, entre 22 de Marzo y el 29 de Abril de 2026, se ha venido instando a los inquilinos que pudieran estar afectados por el mismo a que solicitasen a sus arrendadores la prórroga extraordinaria que contemplaba el Real Decreto-Ley, de forma fehaciente (por burofax, por ejemplo), a fin de que, ante las dudas sobre su no convalidación, pudieran beneficiarse de sus efectos en el futuro.
Sin embargo, la derogación de la norma ha traído consigo un mar de dudas, para los propietarios y para los inquilinos, pero también para los operadores jurídicos, porque las distintas situaciones que pueden plantearse a partir de ahora, en función de la vigencia del contrato y de si se ha pedido o no la prórroga, son inéditas en nuestro ordenamiento jurídico.
Antes de analizarlas en detalle, vamos a recordar a nuestros lectores en qué consiste esta prórroga y a qué contratos de arrendamiento se aplica.
¿Qué es la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?
Afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vigentes a 22 de Marzo de 2026 (la fecha de entrada en vigor del RD-Ley 8/2026) en los que finalice, antes del 31 de diciembre de 2027, el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2.
En estos casos, y previa solicitud del arrendatario, se aplicará una prórroga extraordinaria de su duración, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.
La solicitud debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que:
- Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes,
- se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o
- el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.
La prórroga no será de aplicación, por tanto, cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
Puede ver los detalles de la Prórroga solicitada durante la vigencia del RD-Ley 8/2026, Prórroga no solicitada durante la vigencia del RD-Ley 8/2026 y la Prórroga solicitada y necesidad del arrendador de ocupar la vivienda haciendo clic en el siguiente enlace:
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