Prórrogas de dos años, topes al alquiler y el fin de las indemnizaciones por marcharte antes del piso.
Se recupera la deducción fiscal por alquiler y se prohíbe obligar a contratar un seguro de impago.
Los inquilinos afrontan un nuevo cambio en las reglas del mercado del alquiler. El Gobierno pretende recuperar buena parte de las medidas incluidas en el Real Decreto-ley 26/2026, el primero de los dos decretos de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros el pasado 29 de septiembre y que fue rechazado posteriormente por el Congreso. El Ejecutivo busca ahora sacar adelante de nuevo este paquete de medidas con importantes modificaciones en la relación entre propietarios y arrendatarios.
El primer real decreto concentra buena parte de las medidas que afectan directamente a quienes viven de alquiler. Entre ellas destaca la posibilidad de alargar determinados contratos hasta dos años más una vez alcanzado su vencimiento, pero también incorpora límites extraordinarios a las actualizaciones de las rentas, facilita que el inquilino abandone anticipadamente la vivienda sin pagar una indemnización y prohíbe que el propietario le obligue a contratar un seguro de impago. La norma también endurece las condiciones para utilizar los contratos de temporada y el alquiler por habitaciones, amplía las obligaciones del propietario ante las reparaciones de la vivienda y refuerza determinados derechos del arrendatario cuando el inmueble se pone a la venta.
Los cambios afectan, por tanto, tanto a quienes ya tienen un contrato en vigor como a quienes estén buscando una vivienda o vayan a firmar próximamente uno nuevo. ¿Puede obligarme el casero a abandonar el piso cuando termine mi contrato? Estas son las principales claves para inquilinos.
1 ¿Puedo quedarme dos años más en mi vivienda cuando termine el contrato?
Sí, en determinados casos. La norma establece una prórroga extraordinaria para los contratos de vivienda habitual vigentes cuando finalice antes del 31 de diciembre de 2028 el periodo de prórroga obligatoria o tácita. También alcanza a determinados contratos que se encuentren en tácita reconducción. La extensión se realiza por periodos anuales y puede alcanzar un máximo de dos años adicionales. No es automática: debe solicitarla el inquilino. Además, para poder beneficiarse de ella deberá encontrarse al corriente del pago del alquiler y haber pagado puntualmente las mensualidades durante los ocho meses anteriores. Durante ese periodo se mantienen los términos y condiciones del contrato que ya estaba vigente.
2 ¿El propietario está obligado a aceptar la prórroga?
Como regla general, sí. Sin embargo, existen excepciones. El casero podrá recuperar la vivienda si acredita una necesidad real de ocuparla para sí mismo o para determinados familiares en las condiciones establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El decreto permite recurrir a esta excepción incluso aunque la posibilidad de recuperar anticipadamente el inmueble por necesidad no estuviera expresamente recogida en el contrato. Tampoco se aplica la prórroga extraordinaria cuando propietario e inquilino acuerden otras condiciones o firmen un nuevo contrato. Existe además una salida específica: podrán renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la que pagaba hasta entonces el inquilino.
3 ¿Cuánto me pueden subir el alquiler?
Hasta el 31 de diciembre de 2027 se establece un régimen extraordinario para la actualización anual de las rentas. Si el alquiler que ya paga el inquilino se encuentra por encima del límite máximo correspondiente del sistema estatal de precios de referencia, no podrá aplicarse ninguna subida. En los demás casos, propietario e inquilino podrán pactar la actualización. Si no llegan a un acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.
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