Prórrogas forzosas de dos años, topes a la subida de la renta y adiós a los seguros de impago
El Gobierno prepara reducciones de hasta el 100% en el IRPF para los caseros que bajen la renta
Los propietarios de viviendas en alquiler vuelven a enfrentarse a un cambio de las reglas del mercado. El Gobierno pretende recuperar buena parte de las medidas incluidas en el Real Decreto-ley 26/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible, el primero de los dos decretos aprobados por el Consejo de Ministros el pasado 29 de septiembre y que fue rechazado apenas tres días después por el Congreso de los Diputados. El Ejecutivo prepara ahora un nuevo texto para intentar sacar adelante estas medidas a través de la Diputación Permanente.
Este primer decreto concentraba el grueso del paquete diseñado por el Ejecutivo para intervenir sobre el mercado residencial y modificaba directamente algunas de las reglas que afectan a los propietarios que tienen una vivienda arrendada. Entre otras cuestiones, establecía una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que lleguen a su vencimiento, limitaba temporalmente la actualización de las rentas, modificaba las condiciones del desistimiento del inquilino, prohibía exigir determinados seguros de impago, endurecía la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones y trasladaba nuevas obligaciones al casero en materia de reparaciones. También introducía cambios fiscales para incentivar mediante el IRPF las rebajas de los alquileres.
El objetivo declarado por el Gobierno era reforzar la función social de la vivienda y contener los precios, aunque el sector inmobiliario ha advertido durante estos días del impacto que una mayor intervención puede tener sobre la seguridad jurídica y la oferta disponible. Estas son las principales claves que debe conocer cualquier propietario de una vivienda en alquiler si finalmente sale adelante el primer real decreto de vivienda.
1. ¿Tengo que mantener al inquilino dos años más cuando termine su contrato?
En determinados casos, sí. Los inquilinos cuyos contratos de vivienda habitual alcancen determinados vencimientos antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales hasta un máximo de dos años. Para acogerse a ella, el arrendatario deberá encontrarse al corriente del alquiler y haber pagado las mensualidades durante los ocho meses anteriores. Como regla general, el propietario estará obligado a aceptar la solicitud y durante la extensión se mantendrán los términos y condiciones del contrato existente.
2. ¿Hay alguna forma de evitar la prórroga?
Sí. La norma contempla diferentes excepciones. Propietario e inquilino pueden alcanzar un acuerdo distinto. También podrán celebrar un nuevo contrato o renovar el existente con una renta al menos un 5% inferior a la que venía pagando el arrendatario. Además, el propietario podrá recuperar la vivienda cuando exista una necesidad real y acreditada de ocuparla él mismo o determinados familiares, cumpliendo los plazos y requisitos establecidos por la LAU. La nueva norma permite alegar esta necesidad aunque la posibilidad de recuperar anticipadamente la vivienda no hubiera quedado expresamente prevista en el contrato.
3. ¿Cuánto puedo subirle el alquiler a mi inquilino?
Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplicará una limitación extraordinaria. Si la renta que ya paga el inquilino supera el límite máximo correspondiente del sistema estatal de precios de referencia, el propietario no podrá efectuar ninguna actualización. En los demás casos, propietario e inquilino podrán pactar una subida. Si no existe acuerdo, la actualización no podrá superar el 2%.
Ver más claves para propietarios y el resto de la noticia en eleconomista.es
